Cuando vamos a alquilar una casa, departamento, o cualquier inmueble o cosa mueble, es necesario celebrar un contrato donde se establezcan los derechos y deberes de cada parte y las condiciones a que se someterán.
El contrato de locación se encuentra legalmente reglamentado en Argentina en el Código Civil y Comercial en el Libro III, Título 4°.
Definición: Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero (art. 1187).
Forma: Debe realizarse por escrito. Pero como el requisito es a los efectos de la prueba del contrato, si no se cumple no significa que el contrato sea nulo (art.1188).
Plazo: El plazo mínimo es de dos años (art. 1198). El máximo es de 20 años para viviendas y 50 años para otros destinos, es renovable expresamente por un plazo que no supere los máximos contando desde el inicio (art. 1197). El plazo mínimo no se aplica a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial; d) los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Mes de anticipo y depósito: En los alquileres habitacionales no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes (art. 1196).
Obligaciones del locador:
- Entregar la cosa (art. 1200).
- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido (art. 1201).
- Pagar mejoras necesarias (art. 1202).
- Aceptar la rescisión del contrato o suspensión del cobro cuando el locatario no pueda usar y gozar de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor (1203).
- Si contribuye dolosamente a la pérdida de luminosidad del inmueble por construcciones vecinas debe aceptar la reducción del precio o resolución del contrato (art. 1204).
Obligaciones del locatario:
- Pagar la prestación dineraria (art. 1208).
- Pagar cargas y contribuciones por la actividad (art. 1209).
- Mantener la cosa en buen estado (arts. 1206 y 1207).
- No variar el destino de la cosa (art.1205).
- Restituir la cosa y entregar constancia de pago de servicios si hubiere al finalizar el contrato (art.1210).
Mejoras: El locatario puede realizarlas salvo prohibición en el contrato o que alteren la sustancia o forma de la cosa o haya sido interpelado a restituirla. No puede cobrar las mejoras útiles y de mero lujo, sí las necesarias (arts. 1211 y1212).
Cesión y sublocación: Pueden ser realizadas por el locatario salvo prohibición en el contrato. Se aplican las reglas del contrato de cesión. Pueden reclamarse directamente sus obligaciones sublocatario y locador (arts. 1213-1216).
Extinción del contrato:
* Por cumplimiento del plazo (art. 1218).
* Por resolución:
- Imputable al locatario por no cumplir sus obligaciones (art. 1219).
- Imputable al locador por no cumplir sus obligaciones (art.1220).
- Anticipada. Luego de seis meses, se debe notificar al locador y pagar como indemnización un mes y medio de alquiler si lo hace dentro del primer año y un mes si lo hace pasado este tiempo. En caso de contratos exceptuados del plazo mínimo se debe pagar dos meses de alquiler como indemnización al locador (art. 1221).
Intimación al pago antes de iniciar la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres (art. 1222).
